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麻城房價上漲的原因分析

2014
07/18
11:09
麻城房網
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        從宏觀分析,全國各地的房價都是以市場定價為主,決定和影響房價的因素很多。

        從麻城市來看,房價上漲主要有以下原因:

     一、前幾年房價過低前幾年房價過低前幾年房價過低前幾年房價過低,凸顯了當前房價上漲過快凸顯了當前房價上漲過快凸顯了當前房價上漲過快凸顯了當前房價上漲過快。

        2002 年到 2008 年,麻城市市委、市政府對房地產開發出臺了一系列扶持政策,使麻城市房地產業得到了迅猛發展,房價也保持了逐步上漲態勢,但對比周邊地區房價總體處于低位水平。

        2008 年下半年,受國際金融危機的影響,麻城市房地產業步入低潮,房地產新開工項目減少,商品房空置率較大。到 2010 年上半年,全市空置商品房幾乎賣空,新開工項目較少,供需矛盾逐步顯現。同時,麻城市市委、市政府進一步規范了房地產市場管理。

        2010 年下半年,房價逐步向合理水平回歸。所以,正是由于以前房價較低,更加凸現了現在房價上漲過快。

     二、住房剛性需求旺盛住房剛性需求旺盛住房剛性需求旺盛住房剛性需求旺盛,形成了賣方市場形成了賣方市場形成了賣方市場形成了賣方市場。

        從近三年的數據分析, 2009 年住宅交易 1887 套、面積 21.05 萬㎡, 2010 年交易 2605 套、面積 28.43 萬㎡。

        2011 年 1-10 月交易 3243 套、面積 35.13 萬㎡,這說明麻城市的住房需求在持續增加。

        從供應情況來看,2012年 10 月,開發商投放到市場的各類商品房總量為 27 萬㎡(見附表),而成交量比去年同期增長 39% 。這說明商品房的供給不足,整個房地產市場處于賣方市場,從而不可避免地帶來房價上漲。

     三、房產開發成本上升房產開發成本上升房產開發成本上升房產開發成本上升,助推了房價上漲助推了房價上漲助推了房價上漲助推了房價上漲。

        1.地價上漲。

        土地資源是不可再生資源,麻城市市區可供開發土地越來越少,而麻城市房地產開發企業達 40 家之多,相互之間競爭激烈。特別2012年以來,麻城市通過招拍掛出讓的幾宗土地,開發企業在土地出讓價格上大幅加價,使土地價值大幅提升。

        2.建筑結構和質量標準提高。

        以前開發的商品房大都是磚混結構的多層建筑,建筑成本相對較低。 2009 年以后開發的商品房以全框架、全現澆結構為主,建筑標準提高,建造成本也相應提高。

        3.房產開發配套建設的要求不斷規范。近年來,麻城市政府及有關部門加大房地產市場規范管理力度,對物業、水、電、路、綠化、通訊、安防等配套設施建設的要求越來越高,從一定程度上增加了開發成本。

     四、城市化的快速推進城市化的快速推進城市化的快速推進城市化的快速推進,擴大了住宅需求擴大了住宅需求擴大了住宅需求擴大了住宅需求。

        從總體來看,麻城市總人口有近 120 萬,其中城區人口超過 21 萬,按照“居者有其屋”的要求,住房的潛在需求巨大。

        近年來,隨著麻城市城市建設步伐的加快,農村居民進城購房、在外從業人員返鄉購房的需求十分旺盛,同時部分城市居民改善住房條件的愿望也十分強烈,這些因素從一定程度上助漲了房價。

     五、交通區位的改善交通區位的改善交通區位的改善交通區位的改善,提升了城市價值提升了城市價值提升了城市價值提升了城市價值。

        近年來,隨著 “三高”(大廣高速、滬蓉高速、麻竹高速)、“三鐵”(京九鐵路、滬漢蓉鐵路、漢麻鐵路)交通網絡的形成,麻城市已經成為湖北省繼武漢、襄陽之后的第三大交通樞紐。

        獨特的交通區位優勢,吸引了更多的投資客商,提升了麻城市的城市價值,拓展了房地產發展的空間,從一定程度上也推動了房價上漲。

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